Home / Publications / Сдача в аренду комнат в коммунальной квартире: бизнес и искусство отношений
Who already selected us
ВТБ,
МСА Сейфети,
Китайская корпорация инжиниринга САМС,
Учи.ру,
SBI,
AE Industry GmbH,
Brack capital real estate,
AUGER AUTOTECHNIK,
Менсен Пакаджинг СНГ,
Зигениа,
Хенкель,
Сигма-Алдрич Рус,
China Automotive Engineering Corporation,
ОБИ,
Ашан,
Ceetrus,
АВИКА,
ИММОШАН,
Посольство королевства Саудовская Аравия в России,
Workki,
Сандвик Майнинг энд Констракшн СНГ,
СберБанк,
Банк Хлынов,
Банк Развития Технологий,
Ригенсис Банк,
СОЛИД тендерные рынки,
Kreditech Holding SSL GmbH,
ХРОНОПЭЙ СЕРВИСЕЗ,
DIXIPAY,
NovaredPay Solution,
Orangepay,
Currency.com,
Винстрайк,
ООО "АЙ-ТИ ЛАБС",
BCAPITAL FINANCIAL SOLUTIONS,
СофтСерв,
НЕКСТ ТЕКНОЛОДЖИС,
iDeals,
PBF Group,
ЭМЕРКОМ,
Федеральное агентство геодезии и картографии,
ФГУП "РОСТЭК" Федеральной таможенной службы РФ.,
ФГУП "Охрана" Министерства внутренних дел РФ., охрана
ФГУП "Гознак",
Организационный комитет XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи",
ФГУП "Киноконцерн "Мосфильм",
Внешнеторговая компания Совэкспортфильм,
КИНОТЕХНИКА,
Московский еврейский театр "Шалом",
Государственный академический университет гуманитарных наук,
НИИРП,
Детская музыкальная школа имени С.М.Майкапара»,
Институт коррекционной педагогики РАО,
ФГБНУ "ВНИИПЛЕМ",
Московский академический художественный лицей Российской академии художеств.,
Государственный научно-исследовательский институт промышленной экологии,
Центральный телеграф,
АО Электросвязь в ЧР,
АРТ АВИА,
Куантувис Интернэшнл,
Издательско-полиграфическая фирма Воронеж.,
Риск Консалтинг,
ООО "Телеком Системы", Поставка телекоммуникационного оборудования
ООО "Весь учет",
Алекс-Групп,
ООО ИКК "Реалант",
АТН групп,
Социально-развлекательный портал OneginTime,
БлагоВИП.ру,
Метексан,
DNV GL,
Дресс и Зоммер проджект менеджмент энд билдинг технолоджис,
ЭНЖЭ СТРОЙ,
Группа строительных компаний "Ал Трейд", строительство
ЗАО "УК "ДИНАМО",
Строительная компания "НАУТИЛУС_М", строительство
ТеплоХолод,
ФАНСИП,
ПАРС-В,
Интеграл,
СпецМеталлМастер,
ФГУП "Межобластное научно-реставрационное художественное управление",
Приокский завод цветных металлов,
Муромский приборостроительный завод,
Московский машиностроительный завод "РАССВЕТ,
ОАО "Гидрометприбор",
Бываловский машиностроительный завод,
ООО «ЛИТМАШ»,
Германишер Ллойд Индустри Сервисес Руссланд,
IDRI Oil Services,
Энерджи консалтинг,
ЭНЕРГАЗ,
Покровскгаз,
ВНИИСТ,
НПЦ Спецнефтьпродукт,
Группа компаний «Сибирский Альянс»,
МАСТЕРС,
Управа района Южное Медведково города Москвы.,
Управа Бескудниковского района города Москвы,
Управа Лосиноостровского района города Москвы,
ГУП "ДЭЗ района Соколинная гора города Москвы",
ГУП "ДЭЗ района Южное Тушино города Москвы",
Роялтон Групп,
МАРКЕМ-ИМАЖ,
SKM EGG PRODUCTS (INDIA),
Image Processing Systems,
МАСКИО-ГАСПАРДО РУССИЯ,
БЕРГНЕР,
Две линии,
БАСК,
Oneway Biomed,
А.Р.Лайн,
ELTRECO,
Идеальный Камень,
Нипромтекс,
ЛБР-АгроМаркет,
Esunity,
Самосклад,
КорпусГрупп,
Тажима-Сервис,
РесурсТранс,
ТОО "Глобал бьюти",
Eternity Law International,
Сервисмен мистери шоппинг,
ХардМедиа,
The agency,
BrandLab,
Маджента,
WIN2COM,
АМИ-Систем,
ЭКСПРЕСС НТС-ЭКО,
Трасском,
Сервисная компания EQ Club, консьерж-услуги
Институт хирургии им. А.В. Вишневского,
Стоматология № 1, медицина
Авиценна,
БИОН,
МЖС Медикал,
Агентство недвижимости "Грифон Сервис",
Moscow Fashion Style,
Меховой салон "Сельваджио",
Авто-Волга-Раст,
Активный отдых,
Нежный возраст,
За рулем,
Entire list
опубликовано:

Сдача в аренду комнат в коммунальной квартире: бизнес и искусство отношений

Одна из самых дорогих комнат в Москве сдается за 40 000 рублей в месяц. Для хозяина это источник дохода, для арендатора – возможность жить в самом центре и в двух шагах от работы. Хорошо, если к этому лояльно и позитивно относятся соседи по квартире, а если нет? Каковы законные права владельца комнаты и как ему предотвратить возможные конфликты и проблемы?

Осенние цены и разнообразие

Для человека, который снимает комнату в коммунальной квартире в Москве, а не квартиру, например, в Ближайшем Подмосковье, место важнее неудобств, т.к. денег на что-то лучшее пока не хватает. Размеры арендной платы на сегодняшний день отличаются на порядок, можно выделить несколько диапазонов:

- от 5 до 10 тыс. руб. в месяц можно найти койко-место в квартире, напоминающей недорогой хостел. В каждой комнате будет по нескольку кроватей, чаще в двух уровнях. Койка и право пользования кухней и санузлом – все, что получит арендатор вместе с перечнем правил проживания;

- от 10 до 15 тыс. рублей – комната маленького размера (10-12 кв. м) в отдаленных районах, вплоть до территории Новой Москвы, часто с недостатками, например, отсутствием ремонта или ограничениями проживания (некоторые сдают комнату недорого, но с условием выезда жильца на выходные). Нередко можно встретить объявления о сдаче комнаты в квартире, где в других комнатах будут жить сами владельцы квартиры. С одной стороны, снимаются проблемы с чужими и недовольными соседями, но с другой – не всякий арендатор может чувствовать себя комфортно, находясь под постоянным контролем хозяина квартиры. Зачастую хозяин жестко ограничивает количество проживающих, их пол, возраст и род занятий. Иногда цену снижают, если мирное соглашение с соседями так и не было достигнуто. В объявлениях попадаются фразы: «соседи вредные!», «соседи несговорчивые»;

- от 15 до 20 тыс. рублей – средний уровень цен, большинство предложений попадает именно в этот диапазон. Можно выбрать вариант в хорошем районе или небольшую комнату в самом центре, например, 11 кв. м на Чистых прудах в многокомнатной квартире. Попадаются варианты коммунальных квартир, где все владельцы сдают свои комнаты в аренду, что, как правило, удобней и комфортней для арендаторов, так как все жильцы оказываются в равных условиях и отпадает проблема возможных конфликтов с недовольными соседями;

- от 20 до 30 тыс. рублей – просторные комнаты в малонаселенных квартирах, в хорошем состоянии, в лучших районах города, много предложений в центре;

- от 30 до 40 тыс. рублей – лучшие варианты в центре, большая площадь комнат, малонаселенные качественные квартиры, отличное состояние, уникальные по архитектуре дома (например, бывший дом купца Морозова или дореволюционный особняк с лифтом).

Есть ли в настоящее время устойчивый спрос на аренду комнат и кому предпочтительней снимать именно комнату, а не отдельную квартиру в отдаленном районе или ближнем Подмосковье?  С этим вопросом мы обратились к Роману Бабичеву, руководителю отдела аренды компании «Азбука Жилья»:

-  На комнаты (особенно на не дорогие) есть определенный спрос, назвать его высоким нельзя, но устойчивым как раз можно.

Комнаты снимают в основном студенты (ищут жилье преимущественно в том районе, где находится место учебы) или люди, которые живут в Дальнем Подмосковье (100-150 км от Москвы), а работают в Москве. Чтобы каждый день не ездить домой, они снимают комнату. К третьей  категории съемщиков относятся только что прибывшие в Москву на поиски работы. Они снимают комнаты в любых районах, лишь бы подешевле.

Естественно, все эти люди снимают комнаты только потому, что у них не достаточно финансов, и те же студенты уже через год начинают кооперироваться по 2-3 человека для аренды квартиры с более комфортабельными условиями. Пусть чуть дороже, зато спокойнее и приятнее

- Каков диапазон цен на комнаты, предлагаемые в аренду?

-  Самая дешевая комната стоит 10 000 руб. в месяц и находится на ул. Родниковая (район Очаково), самая же дорогая комната – 40 000 руб. в месяц, таких предложений два – одна у м. «Киевская»,  ул. Ростовская, и вторая у м. «Серпуховская»,  ул. Щипок.

Бытовая дипломатия

Хорошо, если хозяину комнаты повезло и его соседи – интеллигентная пара пенсионеров и преподаватель консерватории. За чашкой чая он сообщит о намерении сдать свою комнату, пообещает найти тихого и адекватного жильца и получит единогласное одобрение. Однако иногда на фоне многолетних тяжб и конфликтов внутри квартиры не получается легко договориться и хозяин пытается найти нестандартные решения, чтобы у будущего его арендатора не возникло проблем. Например, собирает жильцов и сообщает им о решении сдать свою комнату, но прислушается к их совету, кого из кандидатов выбрать: двух молодых студентов-скрипачей или одну женщину – работника фармацевтической компании (которая действительно хочет снять его комнату). Возможно, в качестве жеста доброй владелец комнаты оплатит долгожданный ремонт ванной комнаты, проведет в квартиру оптоволоконный интернет с разводкой кабеля по всем комнатам или возьмет на себя чуть большую долю в оплате коммунальных платежей.

Нередко можно встретить объявления, свидетельствующие о хороших отношениях, когда арендодатель проявляет к своим соседям внимание и уважение, учитывая их пожелания при поиске арендатора. Например, указывается, что «комната сдается для семейной пары, в другой комнате соседи – молодая пара без детей», приветствуют арендатора с домашними животными или человека, любящего животных, указывая, что у соседки две собаки и кошка; или «сдается комната для одной женщины старше 40 лет, в соседних двух комнатах проживают пенсионерки – интеллигентные коренные москвички», иногда даже рассматривается снижение арендной платы в обмен за помощь пожилым соседям по хозяйству.

- Какие проблемы с соседями по коммунальной квартире возникают обычно при сдаче в аренду комнаты?

Роман Бабичев: «Проблема  в основном одна: соседи не хотят, чтобы  в квартире жили посторонние люди и, соответственно, всячески препятствуют сдаче. У нас было много случаев, когда новоиспеченного арендатора просто выживали из комнаты, постоянно жалуясь хозяину на шум. Или соседи могли запретить готовить после определенного времени, делали расписание посещения мест общего пользования, прятали вещи жильца и т д.

Чтобы избежать конфликтов, необходимо заранее договориться с соседями по жилой площади. Лучше мирно решить вопрос, сразу оговорив правила совместного проживания, согласовать уборку мест общего пользования и пр.

В противном случае можно пригрозить, естественно, в рамках закона и только в словесной форме.  Был реальный случай, когда такая мера сработала. Приличного молодого человека славянской внешности месяц донимали соседи по коммунальной квартире (хотели одни жить, без подселения), пока хозяин комнаты не сообщил: либо арендатор продолжит здесь жить, либо вместо него будут жить трое рабочих восточной внешности, чтобы не было скучно соседям.

После такого разговора соседи больше не придирались к жильцу, перестали строить козни, а потом вообще стали друзьями
».

Что еще мог бы сделать хозяин комнаты?

Наталья Тамарина, ведущий эксперт компании «МИЭЛЬ»
: «Зачастую соседи не рады тому, что у них прибавится еще н-ное количество людей в местах общего пользования. По закону собственник комнаты имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Предпочтительнее сдавать малому количеству людей – семейной паре, студентам (рядом ВУЗ), труженикам с отсутствием вредных привычек. Наймодатели не будут иметь проблем с соседями, чисто технических и моральных, в том случае, если у них хорошие отношения. Если таковые отсутствуют, то сложности придется решать периодически. Для исключения «сложностей» и дальнейших последствий надо уметь договариваться со всеми. Главное в этой сделке – это ее законность. Оплата налогов за доход, ежегодный отчет перед налоговыми органами».

Действительно, не всегда арендодатель платит налоги с доходов от аренды, но нередко соседи уведомляют об этом налоговые инспекции, что лишний раз напоминает нам о необходимости соблюдать законы и овладевать искусством дипломатии.

Законные права

Есть разные мнения по поводу законных прав хозяина обойтись вообще без одобрения и согласия соседей по коммунальной квартире на сдачу его комнаты в аренду. В поиске ответов мы обратились к Илье Юрьевичу Ермакову, адвокату юридической компании Jguard (Москва).

- Илья Юрьевич, нужно ли получать собственнику комнаты в коммунальной квартире согласие от соседей на сдачу ее в аренду?

Собственники комнат в коммунальной квартире вправе предоставлять принадлежащие им комнаты в аренду или наем без получения согласия иных собственников или нанимателей.

Однако согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в коммунальной квартире. Исходя из содержания п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ, собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Поскольку сдача собственником комнаты в коммунальной квартире в аренду или наем другим лицам  предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, вопрос о пользовании этим имуществом арендаторами/нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если согласие не достигнуто, то данный порядок будет установлен судом.

Таким образом, чтобы не доводить дело до судебного разбирательства, прежде чем сдать комнату в аренду/наем, собственнику нужно достичь с другими собственниками комнат в коммунальной квартире соглашения о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной, кладовой), в том числе о порядке несения расходов на это имущество (оплата общего телефона, электроэнергии, коммунальных платежей) на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам.

 - В какой форме может быть заключено такое соглашение?

- Каких-либо формальных требований к данному соглашению законодательство не предъявляет – то есть оно может быть заключено в любой удобной собственникам форме – лучше всего в форме единого документа, за подписью всех собственников.

- А если комната не приватизирована, нужно получать согласие соседей?

- Наниматели комнат в коммунальных квартирах, предоставленных по договору социального найма (неприватизированные комнаты), для передачи комнаты в поднаем должны получить в письменном виде согласие наймодателя (собственника комнаты), а также нанимателей  и собственников всех остальных комнат и проживающих совместно с ними членов их семей.

На наши вопросы также любезно согласился ответить Арик Гуршумович Шабанов, управляющий партнер Prime legal LLC, кандидат юридических наук:

- Арик Гуршумович, нужно ли получать собственнику комнаты согласие соседей на сдачу ее в аренду?

- Если комната приватизирована, то согласия соседей на сдачу в аренду не требуется (если только комната не находится в общей долевой собственности). Собственник, согласно ст. 209 ГК РФ, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом. Ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

- Правильно ли будет заранее заручиться поддержкой соседей по квартире, чтобы избежать проблем для арендатора (например, за то, что незнакомый соседям человек будет пользоваться общими помещениями – компенсировать большую долю оплаты за коммунальные платежи или взять на себя оплату телефона или еще какие-то шаги предпринять) или просто воспользоваться своими правами по закону? Как правильней вести себя арендодателю, чтобы благополучно сдавать свою комнату?

- Заранее заручиться поддержкой соседей по квартире – не лишний шаг. Однако брать на себя лишние расходы – это добрая воля арендодателя. Представляется, что принимать решение по данному вопросу следует индивидуально, исходя из отношений, сложившихся между проживающими жителями в квартире и арендодателем.

- А если комната не приватизирована, требуется ли согласие соседей?

- Если комната не приватизирована, то необходимо взять письменное согласие собственника (представителя муниципалитета) и всех, кто прописан в квартире, т.к. без разрешения муниципалитета любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней.

 - Как должно быть оформлено такое согласие?

- Письменное согласие берется от каждого соседа в произвольной форме.
 

Елена Сойфер, 31 октября 2014

Материал с сайта realty.dmir.ru

More reading
Яндекс.Метрика
Publications
Online legal service