Инвестиционный фонд недвижимости как способ экономии на налогах

Чем закрытый паевой инвестиционный фонд выгодней других фондов
Как не платить налог на имущество по переданной в управление недвижимости
В чем состоит особый режим налогообложения имущества и доходов от него в ЗПИФН

Наталья Шишкина 
аудитор аудиторско-консалтинговой группы «АРНИ»

Компании, основным видом деятельности которых является получение дохода от сделок с имуществом, зачастую испытывают серьезную налоговую нагрузку.

Вместе с тем существует законный способ снижения данной нагрузки, при котором выручка от аренды будет облагаться только НДС, формирование налоговой базы по налогу на прибыль будет отложено, а налог на имущество и вовсе уплачиваться не будет. Это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.

детально: ПАЕВОЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОНД

Паевой инвестиционный фонд - это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. В его состав входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей, так и имущество, полученное в процессе такого управления. Доля в праве собственности на имущество ПИФа удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой управляющей компанией (ст. 10 Закона № 156-ФЗ).

ЗПИФН - ИНСТРУМЕНТ НАЛОГОВОГО ПЛАНИРОВАНИЯ

Закрытые паевые инвестиционные фонды (они предусмотрены Федеральным законом от 29.11.01 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах») начали образовываться в России лишь с 2003 года.

Их основное отличие от иных (интервальных, открытых) паевых инвестиционных фондов в том, что в доверительное управление ЗПИФа помимо денежных средств и ценных бумаг может передаваться также иное имущество, предусмотренное инвестиционной декларацией. В состав активов закрытых ПИФов, относящихся к категории фондов недвижимости, могут входить, например, недвижимое имущество, права на недвижимое имущество, строящиеся и реконструируемые объекты недвижимого имущества, проектно-сметная документация (ст. 13 Закона № 156-ФЗ).

Также существенными отличиями закрытых паевых фондов являются:

• долгосрочный характер инвестирования средств. ЗПИФ нельзя учреждать на срок менее одного года (ст. 12 Закона № 156-ФЗ);
• менее жесткие с точки зрения ликвидности вложений требования к составу и структуре активов. Помимо ценных бумаг разрешены инвестиции и в другое имущество, например в недвижимость (ст. 33, 34 Закона № 156-ФЗ).

Благодаря этим особенностям закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) являются удобным инструментом налогового планирования. Учредив ЗПИФН, владелец приносящей доход недвижимости (например, супермаркета) может на законных основаниях отложить уплату налога на прибыль и не платить налог на имущество. Кроме того, создание ЗПИФа помимо налоговых выгод принесет инвестору еще и улучшение его деловой репутации из-за полной прозрачности деятельности. Ведь управляющая компания ПИФа обязана регулярно публиковать результаты своей работы (ст. 53 Закона № 156-ФЗ), государство в соответствии со статьей 55 Закона № 156-ФЗ осуществляет жесткий контроль при помощи Федеральной службы по финансовым рынкам. Более того, в фонде ежегодно обязательно проводятся аудиторские проверки (ст. 49, 50 Закона № 156-ФЗ), а все имущество фонда учитывается в специализированном депозитарии (ст. 42 Закона № 156-ФЗ).

МНЕНИЕ ПРАКТИКА
Арик ШАБАНОВ, генеральный директор юридической фирмы Prime legal LLC:
- Преимущества управления объектом недвижимости с использованием механизма ЗПИФа обусловлены рядом налоговых льгот, предоставляемых действующим законодательством РФ. В частности, фонды недвижимости, создаваемые собственниками недвижимости для управления своим имуществом (рентные фонды), не являются плательщиками налога на прибыль и налога на имущество. Деятельность таких фондов направлена на получение доходов в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости и на увеличение рыночной стоимости объекта. Отличие такого ПИФа от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду. Внесение недвижимого имущества в ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса по извлечению доходов от аренды, повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов. Однако перед принятием решения о формировании ЗПИФНа собственник должен осознавать, что в связи с увеличением внимания со стороны налоговых органов перед ним возникает необходимость отказаться от занижения доходов от имущества, взамен получив налоговые льготы.

Неудобством создания ЗПИФНа является невозможность в любой момент вывести из него деньги. Так, учредители не вправе требовать от управляющей компании прекращения договора, то есть погашения паев до истечения срока действия договора (п. 6 ст. 11 Закона № 156-ФЗ). И единственная возможность для пайщика получить свои деньги до окончания срока действия договора - реализация паев на вторичном рынке.

Однако если ЗПИФН создан для внутренних целей и в него входят только компании холдинга, возможно реинвестировать прибыль. Например, с помощью вклада в уставный капитал одного из учредителей доверительного управления.

МНЕНИЕ ПРАКТИКА
Арик ШАБАНОВ, генеральный директор юридической фирмы Prime legal" LLC:
- По желанию владельцев недвижимости доходы фонда могут быть реинвестированы в существующие и новые проекты, связанные со строительством, реконструкцией или приобретением коммерческой недвижимости. Деятельность рентных фондов направлена на получение доходов от объекта и на увеличение стоимости объекта за счет его модернизации или реконструкции. Однако фонд может просто эксплуатировать здание и получать прибыль в виде арендных платежей, при этом экономя на налоговых отчислениях. Схема такого фонда понятна и прозрачна: есть бизнес-центр, принадлежащий пайщикам на правах долевой собственности, он приносит прибыль в виде арендных платежей минус затраты на эксплуатацию, коммунальные расходы и затраты на содержание инфраструктуры фонда. Полученная прибыль (не облагаемая налогами) либо распределяется между пайщиками, либо реинвестируется.

Елена ГОРДУКОВА, юрисконсульт департамента налогов и права компании «ФБК»:
- Необходимо учитывать, что создание ЗПИФНа связано с определенными гражданско-правовыми рисками. Так как раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются, не получится просто вернуть себе имущество, внесенное в фонд при его учреждении. При прекращении срока действия договора доверительного управления пай дает лишь право на получение денежной компенсации. При этом имущество, составляющее ПИФ, реализуется. Вырученные средства выплачиваются пайщикам пропорционально количеству принадлежащих им паев. Таким образом, пайщик, внося объект недвижимости в ЗПИФ, лишается как полного права собственности на данный объект имущества, так фактически и самой недвижимости, получая взамен ценную бумагу, удостоверяющую лишь право на получение денежных средств. Кроме того, пайщик несет риск убытков, связанный с инвестиционной деятельностью.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ОСОБЫЙ РЕЖИМ

Привлекательность ЗПИФНа прежде всего заключается в особом налогообложении недвижимости, принадлежащей фонду, и операций с ней. Так, поскольку паевой фонд - не юридическое лицо, он не является плательщиком налога на прибыль (ст. 10 Закона № 156-ФЗ, ст. 246 НК РФ). Таким образом, прирост имущества паевого инвестиционного фонда, в том числе в виде доходов от реализации и сдачи в аренду недвижимости, составляющей имущество фонда, налогом на прибыль облагаться не может.

Однако правилами доверительного управления может предусматриваться промежуточная выплата пайщикам дохода от доверительного управления имуществом. В этом случае у юридического лица - пайщика образуется внереализационный доход, который облагается налогом на прибыль (ст. 250 НК РФ). Датой получения дохода будет признаваться дата поступления денежных средств на расчетный счет пайщика (подп. 2 п. 4 ст. 271 НК РФ).

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Елена ГОРДУКОВА, юрисконсульт департамента налогов и права компании «ФБК»:
- Налогообложение дохода, полученного от сдачи в аренду недвижимости, составляющей имущество ЗПИФа, только откладывается до момента погашения паев или до момента промежуточной выплаты пайщикам дохода от доверительного управления. При этом погашение инвестиционного пая облагается по правилам статьи 280 НК РФ. А промежуточная выплата признается у учредителя доверительного управления внереализационным доходом, облагаемым по ставке 24 процента.

А вот вопрос об обязанности уплаты налога на имущество является одним из наиболее острых и спорных в деятельности ЗПИФНа. Неясно, кто именно является плательщиком налога на имущество: управляющая компания, пайщики или никто из них. И включается ли имущество ПИФа в состав облагаемого.

Так, глава 30 НК РФ отдельно не упоминает о паевых инвестиционных фондах. А пункт 1 статьи 373 НК РФ называет плательщиками налога на имущество организации, то есть юридические лица, коим ЗПИФН не является. Понятия же «налоговый агент» в главе 30 НК РФ нет.

Кроме того, объектом налогообложения названо имущество, учитываемое на балансе в качестве основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ). Но переданное в ПИФ имущество не находится на балансе пайщиков, а учитывается на отдельном балансе управляющей компании (ст. 15 Закона № 156-ФЗ).

Вместе с тем налоговики считают, что имущество, переданное в доверительное управление ПИФу, а также приобретенное в рамках договора доверительного управления ПИФом, облагается налогом у учредителя доверительного управления (совместное письмо от 10.06.04 МНС России № 01-3-03/666, Минфина России № 01-СШ/45). Основываются они на статье 378 НК РФ, которая определяет особенности налогообложения имущества, переданного в доверительное управление. То есть, по мнению чиновников, налог на имущество должны платить пайщики. А управляющая компания должна извещать их о том, в каком размере они должны это сделать.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Ольга ХРИТИНИНА, советник налоговой службы РФ III ранга:
- Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. В соответствии с главой 30 НК РФ имущество, переданное в доверительное управление, а также приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления. Таким образом, плательщиком налога на имущество в отношении имущества, составляющего ПИФ, являются организации, признаваемые учредителями доверительного управления, - владельцы инвестиционных паев. Они исчисляют и платят налог в отношении имущества, переданного ими в паевой инвестиционный фонд. В отношении имущества, приобретенного и (или) созданного в рамках ПИФа, исчисляют и платят налог владельцы инвестиционных паев - пропорционально стоимости их паев (доли в общем имуществе пайщиков).

Кроме того, на основании Закона № 156-ФЗ и главы 30 НК РФ управляющая компания, ведущая учет имущества паевого инвестиционного фонда, обязана для целей налогообложения сообщать каждому налогоплательщику-организации - владельцу инвестиционных паев сведения об остаточной стоимости имущества и о его доле в общем имуществе пайщиков.

Однако с такой аргументацией налоговиков можно поспорить. Дело в том, что в ПИФе имущество обезличено и принадлежит всем пайщикам одновременно. Имущество, составляющее ПИФ, обособляется от имущества управляющей компании, имущества владельцев инвестиционных паев и учитывается управляющей компанией на отдельном балансе. По указанному имуществу ведется отдельный учет. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются (ст. 11, 15 Закона № 156-ФЗ). Взамен переданного в ПИФ имущества пайщик получает ценную бумагу (финансовое вложение) - пай. А он не является объектом обложения налогом на имущество (ст. 374 НК РФ).

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Елена ГОРДУКОВА, юрисконсульт департамента налогов и права компании «ФБК»:
- Имущество, переданное в доверительное управление, а также приобретенное в рамках договора доверительного управления, облагается налогом на имущество у учредителя доверительного управления (ст. 378 НК РФ). Но в то же время к объектам, подлежащим налогообложению, относятся только активы, учтенные в качестве основных средств в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете (ст. 374 НК РФ). Переданное в ЗПИФН имущество учитывается у доверительного управляющего на обособленном балансе, по этому имуществу ведется самостоятельный учет. А учредитель, участвующий в формировании фонда, учитывает на своем балансе такой актив, как финансовое вложение, которое не является объектом налога на имущество. С одной стороны, обязанность исчислить и заплатить налог на имущество законодатель возложил на учредителя доверительного управления (пайщика). Но, с другой стороны, переданное в ПИФ имущество не учитывается у него на балансе в качестве объекта основных средств. Таким образом, можно сделать вывод, что законодательством не урегулирован вопрос налогообложения имущества, находящегося в доверительном управлении. Вместе с этим следует учитывать, что в настоящее время арбитражная практика в отношении рассматриваемой проблемы не сложилась. Поэтому, на мой взгляд, исключение учредителем доверительного управления из объектов обложения налогом на имущество недвижимости, переданной в ЗПИФ, влечет серьезные налоговые риски.

Как видите, формально оснований для уплаты налога на имущество ЗПИФа нет. Но скорее всего компании придется поспорить с налоговыми органами и, вероятно, дело может дойти до суда.

Между тем очевидно, что в вопросе уплаты налога на имущество в отношении имущества ПИФа есть неясность. Кстати, это подтверждает и то, что сейчас позиция Минфина России в отношении уплаты налога на имущество с недвижимости в ПИФе (она дана в «Официальной позиции» ниже) не совпадает с мнением налоговиков (см. «Официальную позицию» выше). То есть одновременно существует два противоречивых толкования этого вопроса. А, как гласит пункт 7 статьи 3 НК РФ, все неустранимые сомнения, противоречия и неясности законодательства о налогах и сборах должны толковаться в пользу налогоплательщика.

ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ
Алексей СОРОКИН, начальник отдела имущественных и прочих налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России:
- Вопрос, касающийся налогообложения недвижимого имущества, находящегося в составе паевых инвестиционных фондов, является весьма сложным, поскольку на сегодняшний момент отсутствует однозначное законодательное регулирование. Причем это касается не только недвижимого имущества, внесенного в ПИФ его пайщиком, но и приобретенного управляющей компанией за счет средств фонда.
Паевой инвестиционный фонд - это обособленный имущественный комплекс. Следовательно, имущество, составляющее фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Права на недвижимое имущество в составе ПИФа подлежат государственной регистрации. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются. При этом, согласно статье 15 Закона № 156-ФЗ, имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, учитывается управляющей компанией на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет.
Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Поэтому плательщиком налога на имущество можно признать только учредителей доверительного управления - владельцев инвестиционных паев. Вместе с тем объектом налогообложения признается имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств, а налоговой базой - их среднегодовая стоимость, определяемая как остаточная стоимость по данным бухгалтерского баланса. Однако организация - владелец инвестиционного пая учитывает свой пай (а не само имущество) в составе финансовых вложений в качестве ценной бумаги, удостоверяющей его долю в праве собственности на имущество, составляющее ПИФ.
Тут же необходимо учитывать, что весьма существенный процент владельцев инвестиционных паев составляют и физические лица, также являющиеся плательщиками имущественных налогов. При этом налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является инвентаризационная стоимость объектов, определенная органами технической инвентаризации по состоянию на 1 января каждого года. А ведь в ПИФе недвижимое имущество оценивает оценщик. Поэтому в связи с тем, что сумма налоговой базы меняется ежедневно, получается, что для каждого собственника возникает необходимость исчислять налог на имущество ежедневно.
Также Налоговый кодекс не определяет порядок расчета налоговой базы в отношении имущества, входящего в состав ПИФа. В связи с тем что доля каждого конкретного владельца меняется ежедневно, так же как и состав самих собственников, в рамках действующего законодательства не представляется возможным исчислить налоговую базу.
Замечу, что еще в проекте главы 30 НК РФ Правительство РФ предусматривало норму, устанавливающую, что налог на имущество паевого инвестиционного фонда уплачивается управляющей компанией за счет этого имущества. Однако на этапе рассмотрения указанного проекта в Госдуме РФ это предложение поддержки не нашло, поскольку указанное имущество не является собственностью управляющей компании. Однако в данном случае не было учтено, что принцип взимания налога на имущество организаций не зависит от формы собственности, а определяется нахождением на балансе имущества, признаваемого объектом налогообложения по главе 30 НК РФ.
Поэтому на сегодняшний день сложилась правовая неопределенность в рассматриваемом вопросе, позволяющая, по сути, законно уходить от налогообложения. С учетом этого Правительство РФ направило в Госдуму РФ проект Федерального закона № 294450-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации», в котором, в частности, предлагается возложить обязанности по уплате налога в отношении имущества, составляющего ПИФ, на управляющую компанию. На данный момент этот проект уже принят в первом чтении.

НДС ПЛАТИТЬ ПРИДЕТСЯ

А вот с НДС при сдаче в аренду (реализации) недвижимого имущества, составляющего ЗПИФН, неясностей не возникает - налог должен платить доверительный управляющий. Причем в качестве налогоплательщика. Это следует из статьи 174.1 НК РФ, согласно которой при совершении операций по договору доверительного управления имуществом обязанности налогоплательщика возлагаются на доверительного управляющего.

При реализации товаров, работ, услуг, передаче имущественных прав доверительный управляющий обязан выставлять соответствующие счета-фактуры от своего имени и отражать их в своей книге продаж. Только ему при наличии счетов-фактур предоставляется налоговый вычет. Если доверительный управляющий осуществляет еще и иную деятельность, право на вычет возникает при ведении раздельного учета товаров (работ, услуг).

Передача же имущества в ЗПИФ пайщиками не является реализацией (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Поэтому у компании, ставшей участником ЗПИФН, объект налогообложения отсутствует.

ПОСЧИТАЕМ ВЫГОДУ

Как видите, компании выгодней передать здание в ЗПИФН, чем сдавать его в аренду напрямую. Ниже в «Мнении практика» эта выгода посчитана на конкретном примере. При этом мы исходим из того, что по переданной в управление недвижимости налог на имущество не уплачивается.

МНЕНИЕ ПРАКТИКА
Арик ШАБАНОВ, генеральный директор юридической фирмы «"Prime legal" LLC»:
- Сравним налоговую нагрузку по зданию, когда оно находится на балансе компании (ООО) и в составе закрытого паевого инвестиционного фонда. Характеристики здания: бизнес-центр площадью 4000 кв. м. Сдача здания в аренду приносит владельцу валовой доход в размере 1 920 000 долл. США ежегодно. Рыночная стоимость здания 10 000 000 долл. США (2500 долл. США/кв. м r 4000 кв. м). Балансовая стоимость здания 6 000 000 долл. США (1500 долл. США/кв. м r 4000 кв. м).
При передаче здания в ЗПИФН расходы на управление и техническую эксплуатацию имущества – 200 000 долл. США в год.
Если здание находится на балансе ООО, доход до налогообложения составляет 1 720 000 долл. США. После налогообложения (налог на прибыль, налог на имущество) чистый доход стал составлять всего лишь 1 127 200 долл. США.
Во втором случае, когда недвижимость находится в составе ЗПИФНа, доход до налогообложения - 1 520 000 долл. США (содержание инфраструктуры фонда обошлось в 200 000 долл. США). Благодаря тому, что ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль и налога на имущество, чистый доход фонда составил все те же 1 520 000 долл. США.
Таким образом, только в первый год своей деятельности фонд заработал дополнительно почти 400 000 долл. США лишь благодаря налоговым льготам. В долгосрочной перспективе выгода от управления активами посредством создания ЗПИФНа только увеличивается благодаря возможности реинвестирования сэкономленных средств.

Материал с сайта nalogplan.ru