Home / Publications / Инвестирование в недвижимое имущество в Москве
Who already selected us
ВТБ,
МСА Сейфети,
Китайская корпорация инжиниринга САМС,
Учи.ру,
SBI,
AE Industry GmbH,
Brack capital real estate,
AUGER AUTOTECHNIK,
Менсен Пакаджинг СНГ,
Зигениа,
Хенкель,
Сигма-Алдрич Рус,
China Automotive Engineering Corporation,
ОБИ,
Ашан,
Ceetrus,
АВИКА,
ИММОШАН,
Посольство королевства Саудовская Аравия в России,
Workki,
Сандвик Майнинг энд Констракшн СНГ,
СберБанк,
Банк Хлынов,
Банк Развития Технологий,
Ригенсис Банк,
СОЛИД тендерные рынки,
Kreditech Holding SSL GmbH,
ХРОНОПЭЙ СЕРВИСЕЗ,
DIXIPAY,
NovaredPay Solution,
Orangepay,
Currency.com,
Винстрайк,
ООО "АЙ-ТИ ЛАБС",
BCAPITAL FINANCIAL SOLUTIONS,
СофтСерв,
НЕКСТ ТЕКНОЛОДЖИС,
iDeals,
PBF Group,
ЭМЕРКОМ,
Федеральное агентство геодезии и картографии,
ФГУП "РОСТЭК" Федеральной таможенной службы РФ.,
ФГУП "Охрана" Министерства внутренних дел РФ., охрана
ФГУП "Гознак",
Организационный комитет XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи",
ФГУП "Киноконцерн "Мосфильм",
Внешнеторговая компания Совэкспортфильм,
КИНОТЕХНИКА,
Московский еврейский театр "Шалом",
Государственный академический университет гуманитарных наук,
НИИРП,
Детская музыкальная школа имени С.М.Майкапара»,
Институт коррекционной педагогики РАО,
ФГБНУ "ВНИИПЛЕМ",
Московский академический художественный лицей Российской академии художеств.,
Государственный научно-исследовательский институт промышленной экологии,
Центральный телеграф,
АО Электросвязь в ЧР,
АРТ АВИА,
Куантувис Интернэшнл,
Издательско-полиграфическая фирма Воронеж.,
Риск Консалтинг,
ООО "Телеком Системы", Поставка телекоммуникационного оборудования
ООО "Весь учет",
Алекс-Групп,
ООО ИКК "Реалант",
АТН групп,
Социально-развлекательный портал OneginTime,
БлагоВИП.ру,
Метексан,
DNV GL,
Дресс и Зоммер проджект менеджмент энд билдинг технолоджис,
ЭНЖЭ СТРОЙ,
Группа строительных компаний "Ал Трейд", строительство
ЗАО "УК "ДИНАМО",
Строительная компания "НАУТИЛУС_М", строительство
ТеплоХолод,
ФАНСИП,
ПАРС-В,
Интеграл,
СпецМеталлМастер,
ФГУП "Межобластное научно-реставрационное художественное управление",
Приокский завод цветных металлов,
Муромский приборостроительный завод,
Московский машиностроительный завод "РАССВЕТ,
ОАО "Гидрометприбор",
Бываловский машиностроительный завод,
ООО «ЛИТМАШ»,
Германишер Ллойд Индустри Сервисес Руссланд,
IDRI Oil Services,
Энерджи консалтинг,
ЭНЕРГАЗ,
Покровскгаз,
ВНИИСТ,
НПЦ Спецнефтьпродукт,
Группа компаний «Сибирский Альянс»,
МАСТЕРС,
Управа района Южное Медведково города Москвы.,
Управа Бескудниковского района города Москвы,
Управа Лосиноостровского района города Москвы,
ГУП "ДЭЗ района Соколинная гора города Москвы",
ГУП "ДЭЗ района Южное Тушино города Москвы",
Роялтон Групп,
МАРКЕМ-ИМАЖ,
SKM EGG PRODUCTS (INDIA),
Image Processing Systems,
МАСКИО-ГАСПАРДО РУССИЯ,
БЕРГНЕР,
Две линии,
БАСК,
Oneway Biomed,
А.Р.Лайн,
ELTRECO,
Идеальный Камень,
Нипромтекс,
ЛБР-АгроМаркет,
Esunity,
Самосклад,
КорпусГрупп,
Тажима-Сервис,
РесурсТранс,
ТОО "Глобал бьюти",
Eternity Law International,
Сервисмен мистери шоппинг,
ХардМедиа,
The agency,
BrandLab,
Маджента,
WIN2COM,
АМИ-Систем,
ЭКСПРЕСС НТС-ЭКО,
Трасском,
Сервисная компания EQ Club, консьерж-услуги
Институт хирургии им. А.В. Вишневского,
Стоматология № 1, медицина
Авиценна,
БИОН,
МЖС Медикал,
Агентство недвижимости "Грифон Сервис",
Moscow Fashion Style,
Меховой салон "Сельваджио",
Авто-Волга-Раст,
Активный отдых,
Нежный возраст,
За рулем,
Entire list
опубликовано:

Инвестирование в недвижимое имущество в Москве

Деятельность по инвестированию в недвижимое имущество является достаточно привлекательной. Однако ей сопутствуют некоторые риски. Рассмотрим позитивные и негативные стороны данной деятельности.

Что понимается под инвестициями в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость это конвертация денежных средств (иного имущества) взамен недвижимого имущества с целью получения прибыли от такого недвижимого имущества или иного положительного финансового результата. Основным отличием инвестиционной сделки от сделки купли-продажи недвижимости является конечная цель, хотя в первом и во втором случае объектом сделки является недвижимое имущество.

В данном материале не рассматриваются случаи, когда в результате инвестирования не приобретается недвижимость, или случаи, когда недвижимым имуществом владеют или распоряжаются несколько лиц, поскольку этот вопрос требует отдельного обсуждения.

Вас могут заинтересовать: Инвестиции в недвижимость в Москве.

Можно выделить несколько критериев инвестиций в недвижимость:

  • приобретение недвижимого имущества;
  • извлечение прибыли или иного полезного эффекта от использования приобретенной недвижимости;
  • окупаемость вложений в недвижимое имущество.

По смыслу ст. 209 ГК РФ использование недвижимого имущества может выражаться либо в форме распоряжения, либо в форме пользования. Таким образом, финансовая выгода может быть реализована путем последующего отчуждения приобретенного имущества, путем самостоятельного использования такой недвижимости, предоставления третьим лицам права на использование приобретенной недвижимости.

При этом наиболее востребованными способами получения прибыли являются отчуждение, предоставление третьим лицам права на использование либо применение обоих способов одновременно (предоставление права на использование с последующим отчуждением). Значительно реже встречаются случаи, когда приобретенная недвижимость используется инвестором самостоятельно.

Инвестиции в недвижимость являются довольно популярной сферой деятельности в настоящее время. Это обусловлено, во-первых, устойчивостью цен на недвижимое имущество к инфляции, во-вторых, хорошей оборотоспособностью недвижимого имущества, в-третьих, низкой амортизацией недвижимого имущества, что позволяет делать длительные инвестиционные вложения.

Вас может заинтересовать статья: Признание добросовестным приобретателем недвижимости.

Негативные стороны инвестирования в недвижимость денежных средств

Есть некоторые негативные стороны деятельности по инвестированию в недвижимое имущество, которые можно разделить на несколько групп:

  • правовая нецелесообразность;
  • финансовый риск;
  • правовой риск.

Что касается правовой нецелесообразности, в данном случае речь идет о препятствиях, которые могут возникнуть при заключении, исполнении сделок, связанных с приобретением недвижимого имущества, его последующим отчуждением, использованием.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

В частности, к этой группе можно отнести особенности законодательства, в том числе изменения в законодательстве, касающиеся недвижимого имущества. Например, изменения, касающиеся размера налогов физических лиц, связанных с отчуждением недвижимого имущества физическими лицами.

Налогообложение при продаже недвижимости

В целях предотвращения занижения налоговой базы размер дохода определяется исходя из кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимого имущества. Для случая, когда доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, предусмотрены особенности. В такой ситуации доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату. НДФЛ не уплачивается, если до продажи недвижимость была в собственности не менее пяти лет, такойсрок может быть снижен субъектами РФ. Кроме того, от кадастровой стоимости прямо зависит размер налога на недвижимость. Таким образом, при инвестировании всегда следует учитывать те нормы законодательства, которые действуют на момент совершения сделки.

Зачастую такая кадастровая стоимость может не отвечать реальной стоимости объекта недвижимого имущества. В этом случае инвестор может реализовать право на защиту в судебном порядке. Исходя из позиции, сформированной КС РФ в Определении от 01.03.2011 № 275-О-О, кадастровая стоимость – это не что иное, как рыночная стоимость, учтенная для целей налогообложения. На данный момент сформирована достаточно обширная судебная практика, позволяющая должным образом сформулировать исковые требования и снизить размер кадастровой стоимости на недвижимое имущество, если он не совпадает с реальной (рыночной) стоимостью.

Возможно, вас заинтересует: Снижение кадастровой стоимости.

Таким образом, для определения правовой целесообразности следует исходить из того, какие лица являются сторонами сделки, какую систему налогообложения они используют, существуют ли какие-то иные правовые ограничения для совершения сделки (дополнительные разрешения, обременения).

Финансовые риски при инвестировании в недвижимость

Если рассматривать финансовые риски, то прежде всего они связаны с тем, что приобретенное недвижимое имущество не будет отвечать принципу финансовой эффективности. Иными словами, расходы на приобретение недвижимости превысят доход, связанный с ее отчуждением, использованием. Такая ситуация, как правило, возникает в тех случаях, когда на этапе приобретения недвижимости неверно была определена ее стоимость или недостаточно изучен спрос на такую недвижимость.

При заключении любой серьезной сделки с недвижимым имуществом следует произвести предварительную оценку расходов и возможных доходов, которые будут получены в результате ее совершения. При этом к расходам могут относиться не только прямые расходы на приобретение недвижимости, но и любые другие, связанные со сделкой (выплаты третьим лицам, проценты по кредиту, налоги, сборы и т. п.). Таким образом, одним из важнейших условий финансовой эффективности инвестирования в недвижимое имущество является предварительная оценка финансовых рисков.

К категории правового риска можно отнести различные сопутствующие условия, связанные с заключением, исполнением сделок. В первую очередь речь идет о легитимности сделки, ее заключенности. Иными словами, любая сделка должна быть оформлена надлежащим образом с учетом интересов инвестора. Например, договор купли-продажи недвижимости, в котором не указана цена, считается незаключенным. Соответственно такой договор не порождает каких-либо правовых последствий.

Вас могут заинтересовать: Услуги по разработке и проверке договоров.

Также правовой риск выражается в надежности контрагента – его платежеспособности, добросовестности, дееспособности и правоспособности. Как правило, перед заключением любой сделки оценивается платежеспособность контрагента (например, если это возможно, по данным бухгалтерской отчетности за предыдущие периоды, наличию у него иного имущества, в том числе недвижимого). Кроме того, оценивается его добросовестность: осуществляется предварительная проверка на предмет наличия задолженности перед другими лицами, на предмет отсутствия судебных споров и т. д. Также следует учитывать, что сделки с юридическими лицами подвержены большему риску, чем с физическими, поскольку последние несут ответственность по обязательствам всем своим имуществом.

Безусловно, правовой оценке также подлежит сам объект недвижимости. Во-первых, это выявление оснований для его отчуждения продавцом (установления права собственности), во-вторых, это проверка его качества, соответствия условиям сделки, в-третьих, оценка отсутствия запретов, арестов, права притязаний.

Все вышеперечисленные действия позволят избежать различных споров, убытков, иных негативных правовых и финансовых последствий. Деятельность по инвестированию в недвижимое имущество, с одной стороны, является достаточно привлекательной, с другой – требует значительной осторожности, опыта и знаний.

Возможно вас заинтересуют: Услуги по регистрации недвижимости в Москве.

Открыть статью в формате PDF (часть 1), (часть 2)

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

More reading
Яндекс.Метрика
Publications
Online legal service